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住房公积金“公转商”的利与弊
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三年前,为了贯彻落实《住建部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金贷款业务的通知》(建金【2014】48号)和2014年10月29日国务院常务会议关于进一步加大住房公积金对住房消费的支持力度等相关文件,贵州省住建厅要求全省各管理中心的住房公积金使用率要达到95%以上,遵义市住房公积金管理中心采取了一系列相应的支持措施,个贷率一下子上升到112%以上,资金一时紧缺。为满足职工的住房贷款的刚性需求,用于职工抵押贷款,2017年上半年又出台了一系列的相关紧缩政策,控制用量,扩大归集面,以缓解住房公积金的供需矛盾。这种先从紧缩型向开放型发展,又从开放型向紧缩型变化的做法,银监会有银监会的规定,银行有银行的操作,住建部有住建部的想法,各自观点不一,需求不一。但解决住房公积金刚性需求,服务好缴存职工,才是住房公积金的生存发展之道。故本文拟对“公转商”这种有可能长期存在的模式做出如下利弊分析。

一、住房公积金“公转商”的条件

(一)银行的支持。要实现住房公积金的“公转商”业务,需要银行和银行系统的支持。公积金中心把现有的职工的住房公积金贷款按抵押时间较长、贷款金额较大的部分职工住房公积金贷款再次抵押给银行,银行系统根据抵押时间、贷款金额建立相应的明细,且与公积金中心的委托贷款金额数据一致后,银行统一发放一笔同等金额的贷款给住房公积金。

(二)“公转商”的账务处理模式

1、贷款本息收回与银行“公转商”抵押物不挂钩模式。公积金中心筛选贷款时间长、金额大的贷款户打包给银行作抵押,银行发放的贷款,且贷款金额不随着每月职工归还贷款本金变动而变动,到期后一次性归还银行的“公转商”贷款本金及利息。这种处理存在着抵押物有可能虚存的现象,遇到职工提前还贷和每月还款后,抵押物解压与抵押金额逐步变小,而中心抵押给银行的抵押物价值不变,虚拟了抵押物的存在,这种情况账务处理较简单。公积金中心收到贷款时会计分录为:

借:住房公积金存款 ---- **银行

贷:其他应付款 ---- 公转商贴息 ---- **银行

公积金中心按时收回职工贷款本息,到期后再归还“公转商”贷款本金和利息时分录为:

借:其他应付款 ---- 公转商贴息 ---- **银行

利息支出 ---- 其他利息支出

贷:住房公积金存款 ---- **银行

这种模式适合时间较短,银行监管松散的商业银行。

2、贷款本息收回与“公转商”抵押物挂钩模式。公积金中心筛选贷款时间长、金额大的贷款户打包给银行做抵押,银行发放的贷款,且银行抵押贷款金额随着公积金中心每月职工收回的贷款本金发生变动而变动,到期后一次性归还剩余的银行的“公转商”贷款本金及利息。这部分“公转商”的贷款,一方面是职工个人的住房公积金贷款,另一方面又是公积金管理中心抵押给银行的贷款,具有双重身份,公积金中心收到抵押贷款时,在发放“公转商”贷款时,公积金中心分录为:

借:住房公积金存款 ---- **银行

贷:其他应付款 ---- 贴息贷款 ---- **银行

一般情况下,职工归还公积金中心的贷款本息时,银行也要相应的按归还的本金金额冲抵“公转商”的余额,这种“公转商”的日常业务处理方式有两种方式,一是会计分录如下:

收回职工归还住房公积金贷款本金时:

借:住房公积金存款 ---- **银行

贷:委托贷款 ---- 个人委托贷款 ---- ***

业务收入 ---- 贷款利息收入

同时“公转商”贷款金额也发生相应的变化。

借:其他应付款 ---- 贴息贷款 ---- **银行

利息支出 ---- 其他利息支出

贷:业务收入 ---- 委托贷款利息收入

住房公积金存款 ---- **银行

这种处理办法,就是利息支出与业务收入对冲,一般情况下业务收入是负数。另一种方式采取桥归桥,路归路的办法,收回公积金贷款时会计分录如下:

借:住房公积金存款 ---- **银行

贷:委托贷款 ---- 个人委托贷款 ---- ****

业务收入 ---- 贷款利息收入

同时,根据“公转商”的贷款金额

借:其他应付款 ---- 贴息贷款 ---- **银行

利息支出 ---- 其他利息支出

贷:住房公积金存款 ---- **银行

注意:利息支出金额是“公转商”贷款余额与银行签订的协议利率产生的利息,委托贷款利息收入是按照职工公积金贷款利率产生的利息。

3、提前还贷款的处理。对于职工的提前还贷款,“公转商”处理进行常规的住房公积金业务处理外,还要对“公转商”的业务进行一定的处理,一方面冲减“公转商”的金额,同时也要支付这部分利息。具体参照前两种方式处理。

(三)软件的支持

要实现住房公积金的“公转商”业务,需要住房公积金管理系统与银行之间的数据的实时交换,需要软件的支持,否则就会造成产生利息的差异,账户处理起来比较困难。在处理“公转商”业务的过程中,一是要注意,对抵押给银行的提前还款的职工住房公积金贷款的处理,这部分资金也是双重身份的处理。

二、“公转商”的利弊

对公积金中心来说,虽然在一定程度上缓解了住房公积金的供需矛盾,解决了部分职工的公积金贷款的刚性需求,但增加了住房公积金的风险,同时“公转商”是将职工住房公积金贷款再次抵押给银行贷款,这种双重抵押的形式是否合理,值得今后工作中进一步的探讨。“公转商”在一定程度上减少了公积金中心的增值收益,为银行创收提供了一定的条件。建议收紧相关的公积金使用政策,扩大住房公积金的归集面,降低住房公积金的使用率,使住房公积金使用率在一个较为合理的范围内运行才是硬道理。

 

 

 

 

 

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