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新市民公积金业务短板提升对策
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受镇江楼市火爆的影响,镇江市住房公积金管理中心以自由职业者为主的新市民的缴存人数显著增加,每月新开户人数高达540人次。其中,2月份日均缴存人数31人。新市民业务办理的火爆和暴露出来的问题值得思考。

情况描述

1、缴存方面

早在2016年4月,镇江中心就出台文件规定,镇江市凡具有完全民事行为能力的灵活就业人员,男性未满60周岁、女性未满55周岁的,均可以个人名义自愿申请缴存住房公积金。因此项惠民政策能降低更多居民的购房贷款成本,一年中,就有5240位新市民办理了自由缴存业务,目前处于正常汇缴状态的共有4889人,账户余额2953万元。

2、贷款方面

新市民缴存人办理住房公积金贷款业务适用2015年印发的《镇江市住房公积金个人贷款实施细则》,具体要求与单位缴存职工只在细微处有差别,新市民办理住房公积金贷款要求月缴额不低于月还额。新市民正常汇缴6个月以上,就有资格申请公积金贷款,到2017年9月30日止,贷款的新市民有552人正常偿还公积金贷款。若假设每位还款人都能贷款30万元的话,那新市民缴存业务的开展已拉动贷款约1,6亿元。

存在问题与分析

1、新市民缴存业务短板明显

在年初新市民缴存人数激增的压力下,相关业务的办理问题也显露出来。一是出现汇缴窗口办理人流高峰。新市民开户人均办理时间较长,遇月底汇缴办理高峰,常常出现长时间的排队,引发前来办理员工的焦虑与矛盾。二是原有的新市民缴存协议已经难以适应新形势的要求。新市民开户时要求签订《镇江市个人自愿缴存住房公积金协议》和委托代扣协议,一人5份协议的数量,增加了员工人均办理的时间,重复填写信息和理解上的困难,引起办理员工的不满。三是新市民缴存公积金宣传不足。具体表现在,办理员工对如何办理、办理意义和是否能享受公积金贷款的优惠并不十分清楚。出现员工咨询内容较多,时间较长,内容较杂和办理后因为无法使用而停止缴存的情况。这些问题,导致实际工作中办理量增加、时间拖长,员工不满增加,影响市公积金中心服务效能的提升和服务满意度的提高。

2、新市民公积金贷款风险具有复杂性和多样性

公积金贷款本身具有还款周期长,抵押物在还款周期内价值变幅难测,借款人信用风险等特点。针对这些特点进行分析,发现对于新市民公积金贷款,以下几方面风险值得关注。一是信用风险。对于普通的贷款,还款人的偿债能力大小直接关系到能贷出资金的多少,这也是公积金贷款风险管理重要评估项目。但是新市民缴存人在办理公积金贷款时只需出具社保缴存证明,公积金缴存基数对于收入并没有太大的参考价值。新市民因为没有固定的单位约束,所以可能经济承受能力有限,并且收入波动性较强,一旦他们的偿债能力下降,就可能产生信用风险。自由职业者政策的出台,使很多还款能力不强的消费者也成了贷款对象,甚至是吸引更多偿还能力较差的职工前来办理,形成“柠檬市场”。从偿付收入比的角度来说,信用风险值得警惕。二是市场风险。房地产行业是重要的资金密集型行业之一,房地产市场的波动将直接影响住房公积金贷款的风险评价。房地产市场繁荣现象,其中掺杂着购房投资、炒房等造成的泡沫。个人投资房产现象较多,公积金贷款也不一定都是用来实现基本住房需求。一旦房地产价格出现动荡,抵押物价格评估出现偏差,就可能面临无法全部收回贷款本金的情况,给贷款带来一定的风险。三是楼盘准入风险。这种风险主要表现在楼盘质量方面。开发商在与购房者签订合同时,由于信息不对称的存在,购房者掌握的信息不全,对楼盘的实际情况不是很了解。这一,一旦楼盘出现质量问题,就会导致购房者利益受到损失。并且,现在还出现了很多楼盘烂尾的现象,地产老板卷钱走人的情况,也使得整理抵押物的评估与处置问题变得很复杂,这对公积金贷款风险也有一定风险。

3、新市民存贷业务间缺口隐藏风险

新市民缴存和贷款之间的资金缺口已达到约1.3亿元,是账户余额的4.4倍左右。收支缺口相对较大的业务,对这项业务的可持续性运行构成威胁。造成缺口的原因,一是资金规模不是特别大。一方面这和业务开展时间较短有一定的联系,另一方面新市民存在按照最低额度汇缴并且公积金贷款办理后仅保存必须的余额,剩余金额都进行充分使用的情况。这造成了资金积累的困难。二是贷款额度大和快速。新市民贷款额度多与抵押房产的价值有关,在高房价的背景下,贷款额度达到30万比较容易。而正常缴存6个月就可公积金贷款,导致从开户到贷款时间间隔短。新市民业务虽然惠及更多职工,但为了这项业务的可持续性,收支之间的缺口不容忽视。

意见建议

1、优化新市民业务流程

一是增强市公积金中心服务窗口之间的联动,通过及时设置应急窗口的方式,减少办事员工的等待时间,缓解人流高峰的压力。二是对新市民缴存协议进行优化。新市民申请公积金贷款后应正常按月缴存公积金用以归还公积金贷款,不得中断每月的公积金缴存,如未履行按月足额缴存公积金业务,中心将提前收回公积金贷款。三是加强对业务办理的引导。通过增设电子显示屏,滚动播放新市民业务相关政策和办理流程,方便员工了解相关政策,实现办理流程的畅通。

2、建立健全房地产市场风险的预警体系

通过与各地各部门建立房地产信息大数据平台,形成房地产风险预警体系。对于本地与邻近地区的房地产市场的变化进行实时跟踪,定期研究分析,对房地产设置合理的预警指标,从而有利于科学合理地应对当前的市场趋势。这样就能合理制定住房公积金贷款相关政策,在出现波动时,及时调整对新市民公积金贷款的规模,有效的制定出相应的抵押系数,缩小和规避贷款风险。

3、完善个人信用风险管控路径

对于个人信用风险管控应该是贯穿整个住房公积金贷款周期的,从思路上可以分为贷前和贷后风险管控。目前镇江的公积金贷款贷前个人信用风险管控,可以通过个人信用报告,社保缴存情况等渠道实现。但是只进行贷前风险管理不能充分避免信用风险的发生。对于贷后的信用风险管控,只有在自愿缴存人出现逾期等情况时才能发现,具有滞后性,也不利于及时止损。因此,从实际出发,目前通过对自愿缴存人的社保缴存情况进行持续跟踪监测,了解基本收入情况,评估还款能力与违约风险,是完善个人信用风险管控路径的重要一环。


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