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我国深化房改的关键(二)
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如果当年我们了解这套办法并详细地写入房改文件,城市政府肯定乐于接受。其一,从1949-1998年的几十年时间里,我国城市全由城市政府和单位出资建公房低租金出租,只有投入没有产出,还要承担公房维护管理费和取暖费。而上述办法仅有廉租屋与此前的办法相同,只占5%的比重、套型又小,城市政府的负担比此前少了很多。而对占80%的中低收入者供应保障房不是只有投入没有产出,而是略有盈余,城市政府当然乐意接受。其二,此前不准建商品房,这套办法允许建15%的商品房,并能从中获得高额收入。城市政府更会特别欢迎。其三,由于保障房由政府定价,完全可以做到每年保障房价上涨控制在1-2%的幅度内。房价上涨慢,有利于让中中、中下群体买(租)得起房。其四,控制保障房套型,适合人多地少的国情。其五,不会出现前些年我国出现的房地产企业利润太高的问题。其六,商品房只供应高收入者,反而不会出现炒房、闲置房和库存过多的问题。至于商品房价是慢涨或是快涨,与广大中低收入者无关。据其他国家的实践经验,高收入者都拥有一套甚至是多套高档住房,房价反而很少快涨。其七,最大的好处是能够全面解决好居民特别是中低收入者的住房问题,肯定会成为广大群众拥戴的德政。遗憾的是,当年我们因为不了解外情而拿不出这一套好办法,因而丧失了在本世纪初顺利推行现代住房制度的最佳时机。

四、当年还有一个重大失误

推行新制度最重的任务,是保障房要覆盖占居民80%以上的中低收入者。当年一个最有利的条件是,城市里有60%的居民住在公房内。如果我们当时对新制度认识深刻,就会决定将公房改为共有产权的保障房按房改价出售。在出售完公房后,保障房的覆盖率就可以达到居民总数的60%,从而大幅度地加快建成新制度的步伐。而当年我们认识不到,却决定将可以出售的公房全部出售变为私房,然后再从零开始去建设保障房。

五、推行住房商品化占主导地位制度产生的突出问题

外国和我国推行住房商品化占主导地位制度的各种问题不断涌现,直至有的国家发展成住房灾难。

(一)房价迅猛上涨和房价过高。据2000-2015年的统计,许多城市、特别是大城市的房价年涨幅在10%以上,还有不少年的涨幅超过20%。许多大城市城区的房价,达到了惊人的高度。例如北京市三环路以内的二手房的每平米售价,2016年就普遍地超过12万元。国际住房界许多专家认为,房价收入比四至六倍是居民买得起房的标准,而我国许多大城市城区的房价收入比却惊人地达到十几倍甚至更多倍。

这里要特别指出,我国近十几年房价上涨特别快,除了住房商品化这个各国共通的原因外,还有银行负利率、住房投机和投资泛滥和土地财政等三大推力。这三大推力是其他国家很难同时具有的。

(二)大套型住房比重过大。从我国人多地少的国情出发,每年建设的住房中,中小套型住房应占70%以上,我国政府的宏观调控文件就提出了这一要求。而前些年每年建成的住房,120平米以上套型的住房普遍占60%以上,有的城市有的年份高达80%。

(三)炒房和投资泛滥。每年建设的大套型住房相当大的比重被住房投机和投资者买走,这是世所罕见的。还要注意,一些住房投资者买了不少大套型住房,既不出租,自己又不住,造成了大量住房闲置。这是对社会住房资源的最大浪费。

(四)日本没有推行现代住房制度。从1960-1990年的30年里,日本6大城市的房价(含土地价)上涨了56倍多,成为世界上房价上涨最快的国家,并因此在1990年爆发了对国民经济危害巨大的泡沫经济破灭事件。我国从21世纪初至今的十几年里,北京等一些大城市的城区房价迅猛上涨,不少城市已超过56倍。也就是用十几年的时间就打破了日本30年的房价上涨记录。

(五)中低收入者中的中中和中下群体以及最低收入者,买不起价格畸高的商品房,亟需得到保障房的大力支持才能解决好住房问题。而十几年来,我国每年建设的保障房比重小,以致他们的住房难在不断的突显,并潜伏着形成严重社会性问题的危险。

(六)英国等西方国家发生住房灾难的诸多原因中,有一条重要原因是农民工大量涌入城市。据报,当前我国在城市打工的农民工约为2.7亿人,他们主要是中下收入群体。如果今后十年内有一半要在城市定居,就需要为他们提供一亿多套与其经济水平相适应的保障房,这是一项十分艰巨繁重的保障房建设供应任务,但我们却未在长远规划中安排。

还要指出,在城市中的农民工是居住条件最差的群体。各地媒体经常有关农民工私搭临时棚户、群租甚至住下水道的报道,同时还报道了主管部门或城市政府的明令禁止。很遗憾,却没有看到一条主管部门或城市住房采取措施改善农民工居住条件的报道。


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