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安顺市住房公积金贷款管理办法实施细则
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(2013年4月1日安市公积管委通〔2013〕1号公布,2015年1月27日安市公积管委通〔2015〕1号修订,2017年7月19日安市公积管委通〔2017〕4号再次修订)

 

第一章总则

第一条 为规范个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)管理,防范贷款风险,确保公积金贷款资金安全,根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)及《安顺市住房公积金贷款管理办法》 (安市公积管委通字〔2017〕2号)等有关规定,制定本实施细则。

第二条 本细则适用于安顺市行政区域内个人住房公积金贷款(以下简称“公积金贷款”)的管理,包括贷前管理、贷款审批、发放及贷后管理等环节。

第二章贷款对象和条件

第三条贷款对象。凡在本市行政区域内正常缴纳住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房,均可申请公积金贷款参与购买、建造、翻建、大修同一套住房的共有权人可作为共同借款人申请贷款,且夫妻双方必须作为共同借款人。

在本市行政区域外正常缴纳住房公积金的职工在本市行政区域内购买自住住房申请公积金贷款的,按照《安顺市住房公积金异地贷款实施细则(试行)》规定办理。

第四条贷款条件。申请公积金贷款的借款人须同时具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件。

(二)主借款人及所在单位已在安顺市住房公积金管理中心(以下简称“市公积金中心”)建立正常的住房公积金缴存关系。申请贷款时,借款人已连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上。

(三)有稳定的职业和经济收入,有按时偿还贷款本息的能力。借款人及共同借款人所有债务月偿还本息额不得超过家庭月合法收入的50%。借款人及共同借款人月收入以本人住房公积金缴存基数加上住房公积金月缴存额为认定标准;如共同借款人未缴存住房公积金的,需出具有效收入证明及佐证材料。

(四)信用状况良好。原则上借款人及共同借款人申请贷款时个人住房公积金账户五年内无法院强制执行记录。个人信用报告中不存在下列情形之一:有到期未还的贷款;单笔贷款记录累计逾期超过12期(含)、连续逾期超过4期(含);信用卡最长透支月数4次(含)以上未还款记录。

(五)购买、建造、翻建、大修自住住房的行为发生在贷款申请前2年内。具体申请时效:购一手房的以《商品房买卖合同》签订之日起两年内;购二手房的以过户后《不动产权证书》发证之日起两年内;建造、翻建、大修自住住房的,以住房《不动产权证书》发证之日起两年内;银行个人住房贷款转公积金贷款的,在银行贷款结清三个月以内。

(六)购买、建造、翻建、大修自住住房的,应先支付规定比例的首付款。首套公积金贷款首付比例为房价的30%,二套公积金贷款首付比例为房价的50%;三套及以上停止发放住房公积金贷款。

公积金贷款房屋套数认定以个人信用报告为依据:借款人及共同借款人没有公积金贷款记录的,认定为首套公积金贷款;借款人及共同借款人有过一次公积金贷款记录且已还清的,认定为二套公积金贷款;借款人及共同借款人累计有两次(含)以上公积金贷款记录的,停止发放公积金贷款。

(七)借款人应以所购(建)住房设定抵押,因特殊情况不能办理抵押的,可以提供市公积金中心认可的第三方房屋或有价证券作抵(质)押担保。

(八)借款人及共同借款人公积金贷款已还清或未发生。

第三章贷前管理

第五条 购一手房申请公积金贷款的,新建住房项目发放公积金贷款前,市公积金中心应提前对房地产开发企业和开发的住房项目进行调查准入。房地产开发企业取得新建住房项目的《商品房预(销)售许可证》后,携带准入所需资料,到所在区域的市公积金中心下设的县区管理部(以下简称“管理部”)提出向新建项目发放公积金贷款的申请。贷款项目准入所需资料:

(一)企业法人营业执照副本复印件1份;

(二)公司章程复印件1份;

(三)组织机构代码副本复印件1份;

(四)税务登记证复印件1份;

(五)法人身份证复印件1份;

(六)房地产开发企业资质等级证书复印件1份;

(七)公司简介1份;

(八)新建住房项目公积金贷款的书面申请1份;

(九)房地产开发企业承担阶段性担保责任《担保承诺书》1份;

(十)项目立项批复文件复印件1份;

(十一)新建住房项目“五证”:土地《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》复印件各1份;

(十二)《三方预售房款监管协议书》复印件1份;

(十三)备案楼盘各楼幢的预售楼层门牌编号表复印件1份。

(以上资料均用A4纸复印,加盖房地产开发企业公章,须审核原件,同一个房地产开发企业在一年内申请多个项目,上述(一)至(七)项材料可以只报一次,已办理几证合一的,按新证报送)。

管理部对房地产开发企业报来的资料进行审核,并对建设项目实行贷前调查,指定公积金贷款受托银行。项目批准准入后,房地产开发企业在指定的受托银行开立公积金贷款保证金专户,管理部受理该项目的公积金贷款资料,原则上项目主体结构封顶后才能发放贷款。

第六条 本细则第五条所指公积金贷款受托银行是指与市公积金中心签订委托贷款协议的银行,以下统称“受托银行”。

第七条 购买二手房申请公积金贷款的,借款人应先办妥过户手续,并将抵押物到有资质的房地产评估机构评估。

第八条 建造、翻建、大修自住住房申请公积金贷款的,借款人须取得住房《不动产权证书》,并提供房屋形象进度依据(照片)。

第九条 银行个人住房贷款申请转公积金贷款的,所转贷的房屋须取得住房《不动产权证书》,且借款人需自筹资金将银行贷款全部结清。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十条 贷款额度。公积金贷款的最高额度由安顺市住房公积金管理委员会审议决定。目前我市最高贷款额度为:双方缴交住房公积金的职工购买、建造自住住房最高可贷30万元;翻建、大修自住房最高可贷10万元。单方缴交住房公积金的职工购买、建造自住住房最高可贷25万元;翻建、大修自住房最高可贷10万元。共同借款人住房公积金缴纳在本市行政区域外的,出具所在地住房公积金管理中心的缴存证明,视为双方缴纳住房公积金。

公积金贷款的具体金额应根据借款人所购住房的建筑面积、单位价格、抵押率以及借款人还款能力等因素合理确定,对公积金贷款额度的审批,应同时符合下列限额标准:

(一)首套公积金贷款

1、购一手房,公积金贷款额度最高不超过所购住房成交价的70%,且不得超过最高贷款限额。

购拆迁安置房的,可以《拆迁安置协议》中明确的原房屋补偿金额作为首付款计算依据,贷款额度不超过所购住房价格的70%、不超过《拆迁安置协议》中明确的应补房款金额,且不超过最高贷款限额。

2、购二手房,公积金贷款的额度最高不超过房屋成交价或契税完税凭证、增值税普通发票计税价格或所购房屋评估价值三者之低值的70%,且不得超过最高贷款限额。

3、建造、翻建、大修自住住房,公积金贷款的额度最高不超过工程结算费用与规划许可证或住房《不动产权证书》注明的住宅面积按同地段市场价计算的总房价两者之低值的70%,且不得超过最高贷款限额。

4、银行个人住房贷款转公积金贷款

贷款额度最高不超过银行住房贷款剩余本金、不超过所购住房总价的70%、且不得超过最高贷款限额。

(二)二套公积金贷款

贷款额度为第四章第十条第(一)款中1-4项所述房屋总价的50%,且不超过最高贷款限额。

(三)组合贷款

借款人所申请的公积金贷款不足以支付购(建)住房所需资金时,可向办理公积金贷款手续的受托银行申请组合贷款,组合贷款额度须同时符合银行相关规定。

第十一条 贷款期限。现行贷款最长期限为30年,主借款人申请贷款时的年龄与贷款期限之和不得超过主借款人法定退休年龄加5年。

第十二条 贷款利率。公积金贷款利率执行中国人民银行公布的公积金贷款利率。贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整时,于次年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率规定,符合执行上浮利率条件的按上浮利率执行。

第五章贷款审批、担保及发放

第十三条 申请公积金贷款需提供的材料。

(一)公共材料

1、《安顺市个人住房公积金贷款申请表》2份可在市公积金中心门户网站下载或在管理部领取,加盖借款人单位公章)。

2、借款人及配偶的有效身份证明(居民身份证、军官证、士兵证、警官证、户籍证明)复印件2份。

3、借款人婚姻状况证明复印件2份。

(1)已婚的提供结婚证2份;

(2)未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚的需在管理部当面签署《未婚声明及承诺》2份。

4缴存住房公积金的借款人或共同借款人,月收入认定依据为职工住房公积金缴存基数加上住房公积金月缴存额;未缴存住房公积金的共同借款人,出具有效收入证明及佐证材料原件及复印件各1份。

5、共同借款人住房公积金未缴存在本市的,需提供缴存地住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存证明原件1份。

6、借款人夫妻双方的个人信用报告各2份(加盖受托银行印章)。

(注:个人信用报告有效期自打印之日起2个月以内)。

7、主借款人还款卡复印件2份。

8、市公积金中心要求增加自然人担保的还应提供以下担保人资料:

(1)保证人及配偶身份证复印件2份;

(2)保证人婚姻状况证明复印件2份;

(3)保证人配偶未缴存住房公积金的,出具有效收入证明及佐证材料原件及复印件各1份;

(4)保证人及配偶个人信用报告原件及复印件(经受托银行盖章)各1份;

(二)不同的购建住房类型应提供的相应资料

1、购一手房

(1)商品房或经济适用房购房合同、合同备案表原件及复印件各1份;

(注:《商品房买卖合同》合同中标明的规划用途为住宅)。

首付款有效凭据复印件2份。购买拆迁安置房的,提供与征收实施单位签订的《拆迁安置协议》原件及复印件各1份。

2、购二手房

(1)房屋买卖合同或协议原件及复印件各1份;

(2)房地产评估机构对交易房屋的《评估报告》原件及复印件各1份;

(3)售房人出具的售房款的收款证明复印件2份;

(4)增值税普通发票、契税完税凭证复印件各2份;

(5)过户前和过户后的房屋《不动产权证书》复印件各2份。

3、购房改房

(1)公有住房出售合同原件及复印件各1份;

(2)补交土地收益款结算单原件及复印件各1份;

(3)房改出售公有住房审批表原件及复印件各1份。

4、建造自住房住房

(1)所建住房的《不动产权证书》复印件各2份;

(2)施工合同、工程预算或决算书复印件各2份。

5、翻建、大修自有住房

(1)市房屋安全检测中心或其他具有鉴定资质的中介机构出具的鉴定报告、住建部门批准文件原件及复印件各1份;

(2)住房《不动产权证书》)复印件各2份;

(3)施工合同、工程预算或决算书复印件各2份。

以上购、建、大修住房如以第三方房屋作抵押的,还须提供第三方住房《不动产权证书》复印件2份,房屋评估报告原件及复印件各1份,以及第三方房屋所有权人及共有权人身份证、婚姻状况证明材料复印件各2份。

6、银行个人住房贷款转公积金贷款

(1)原住房贷款借款合同原件及复印件各1份;

(2)住房《不动产权证书》复印件2份;

(3)末次归还银行贷款凭证及银行贷款结清证明原件及复印件各1份。

(三)要求借款人提供的其他证明材料。

以上需提供资料复印件用A4纸复印, 均须审核原件。

第十四条 贷款审批。市公积金中心对借款人贷款申请实行三级审批制度。管理部受理资料,对借款人购房行为的真实性,偿贷能力,信誉状况,购房首付款、房屋交易价格的合理性等内容进行调查。并与借款人及共同借款人进行面谈,当面签署《借款人配偶(共同购房人)承诺书》及相关担保承诺书。符合贷款条件的,完成初审和复审工作,并上报市公积金中心审批,贷款初审至审批在15个工作日内完成。审批通过的,管理部打印《安顺市住房公积金委托贷款通知书》2份,委托指定银行办理贷款手续;审批未通过的,通知借款申请人并说明原因。如审批通过后因其他原因未能及时发放超过一年时效的,应重新审批。

第十五条 签订借款合同。贷款审批通过后,受托银行根据管理部出具的《安顺市住房公积金委托贷款通知书》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容,与借款人签订借款合同,办理贷款手续。借款合同文本格式使用受托银行住房公积金贷款合同文本或住房贷款合同文本。

第十六条 贷款担保。公积金贷款可以采取抵押、质押、抵押加保证等担保方式。市公积金中心应根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。

(一)公积金贷款以所购(建)住房或第三方住房作抵押的。应以该住房价值全额作贷款抵押,抵押物的剩余土地使用年限应高于贷款期限3年(含)以上,二手房贷款抵押物房龄不超过30年(含)。

1、以现房做抵押担保的,由受托银行持住房《不动产权证书》到不动产登记部门办理抵押登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受托银行保管。

2、以期房做抵押担保的,由受托银行到不动产登记部门办理抵押预告登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受托银行保管。同时,由房地产开发企业或建房单位提供阶段性担保,在公积金贷款保证金专户存入一定比例的贷款保证金。

3、以自建房做抵押担保的,由受托银行持住房《不动产权证书》到不动产登记部门办理抵押登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受托银行保管。

4、购买商品房、经济适用房、拆迁安置房、自建房因特殊原因不能及时办理抵押的,可以用第三方住房不动产权作抵押,抵押率不得高于评估价值的70%。由受托银行持第三方住房《不动产权证书》到不动产登记部门办理抵押登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受托银行保管。

(二)采取质押方式担保的,出质人和质权人必须签订质押合同,办妥有价证券冻结手续。质押担保的银行定期存单仅限定于此项贷款受托银行签发的银行存款单。凭证式国债仅限定于此项贷款受托银行代理发行并兑付的国家债券。有价证券金额不得低于借款金额本息,贷款本息结清后,受托银行解冻质押的有价证券退还借款人。

(三)市公积金中心要求追加保证人作保证担保的,借款人应选择具有代为清偿债务能力的法人、自然人作为偿还贷款的连带责任保证人。公积金贷款的保证责任范围包括公积金贷款本金、利息、违约金和实现债权的费用。保证人承担公积金贷款的保证期间从借款人贷款发放之日起至公积金贷款债务全部清偿时止。

第十七条 贷款发放。

贷款抵(质)押手续完善后,受托银行应在2个工作日内将借款合同、住房《不动产登记证明》复印件(需加盖受托银行原件相符审核印章)、抵押物收妥凭据等贷款资料送交管理部审核。符合放款条件的,市公积金中心将资金划入受托银行委托贷款基金账户,受托银行应在5个工作日内将公积金贷款发放到位。

用于购买一手房的贷款,受托银行应当按照借款合同约定的金额,将贷款资金划入售房单位账户;购买二手房、建造、翻建、大修自住住房贷款或银行个人住房贷款转公积金贷款的,受托银行根据《安顺市住房公积金委托贷款通知书》指定的账户发放贷款。

第六章贷后管理

第十八条 贷款回收。

(一)还款方式。借款期限在一年(含)以内的,采用到期一次性还本付息;借款期限在一年以上的,采用等额本息或等额本金还款方式按月归还贷款本息。

(二)银行按月回收。受托银行应按借款合同约定的还款方式,按时收回贷款本息。借款期限在一年(含)以内的,贷款到期一月之前,受托银行应当向借款人发送还本付息通知单。借款期限在一年以上的,受托银行在贷款发放时及每年初向借款人提供《还款计划表》,并按时收回贷款本息。

(三)提前还贷。借款人可以在借款合同约定的到期还款日前自筹资金或提取借款人、共同借款人及配偶缴存的住房公积金提前部份或全部结清贷款(签订逐月还贷协议的除外)。借款人提前还贷的,需在贷款发放12个月后,到管理部填写《个人住房公积金贷款提前还款申请审批表》一式2份。管理部签署审核意见后,到受托银行办理提前还款手续。

(四)委托逐月提取公积金还贷。借款人与市公积金中心签定委托扣款协议,逐月提取公积金归还公积金贷款。具体规定按照《安顺市关于委托逐月提取个人住房公积金归还个人住房公积金贷款实施细则》执行。

第十九条 逾期贷款的催收。

各受托银行及所属机构,应于每月5日前打印逾期贷款明细报送管理部,管理部要明确责任人每月负责对贷款逾期情况进行监控、监督和催收。借款人连续1至3个月(含3个月)未还贷款的,受托银行要及时向借款人发出《逾期贷款通知书》予以催收;连续逾期3个月以上或累计逾期6个月(含6个月)的,由管理部配合受托银行进行催收;逾期6个月以上的,受托银行向法院提起诉讼,市公积金中心配合办理。

第二十条 管理部应指定责任人负责贷后管理工作,密切关注期房项目进展情况,待房产具备办理住房《不动产权证书》条件时,督促受托银行及时办妥住房《不动产权证书》并落实正式抵押登记,取得抵押权《不动产登记证明》(原件由委托银行保管),并释放保证金。

第二十一条借款合同的变更和终止。

(一)公积金贷款期间,借款人需缩短借款期限和变更还款方式的(不能随意变更其他贷款信息),可到受托银行提出申请(按受托银行相关规定办理),经管理部审核同意,到受托银行办理变更手续。

(二)保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人到管理部及受托银行申请变更保证人并重新办理担保手续。

(三)借款人在合同履行期间死亡、宣告死亡或丧失民事行为能力,除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的借款合同,并代借款人履行债务外,市公积金中心及受托银行在该债权未获清偿前,有权将该抵(质)押物变现以清偿借款人的债务。

(四)借款人按合同规定偿还全部贷款本息后,受托银行应将抵(质)押物退还借款人,受托银行协助借款人持抵押权属证明书到不动产登记部门办理抵押注销手续,或银行办理质押物解冻手续,借款合同终止。

第七章 贷款档案的管理

第二十二条 管理部按年度整理新建住房项目准入资料,一个年度内一个房开企业一个档案,登记备查目录。

第二十三条 公积金贷款发放到位后,受托银行应将借款合同原件、以及《不动产登记证明》或质押凭证、借款借据等资料配套整理后送交管理部,公积金贷款的纸质档案由管理部和受托银行各保存一套。管理部及受托银行应将贷款档案按照档案管理的有关规定一户一档登记编号,及时归档,妥善保管。期房落实正式抵押后,管理部及委托银行应于10个工作日内完成《不动产登记证明》的归档。

第八章 法律责任及处置

第二十四条 公积金贷款偿还期间,借款人出现下列情形之一的,依法追究其法律责任:

(一)借款人挪用贷款、改变贷款用途。

(二)借款人未按合同约定偿还贷款。

(三)借款人提供证明、文件等资料有虚假、非法的情况。

(四)借款人拒绝市公积金中心、受托银行对贷款使用检查、监督。

(五)担保人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少,借款人未按市公积金中心的要求提供新的担保。

(六)受托银行及房地产开发开企业提供虚假资料,骗取公积金贷款的,市公积金中心将中止合作关系,并依法追究法律责任。

(七)违反本办法或合同约定的其他行为。

第二十五条 追究借款人的法律责任,受托银行可依法采取下列处置措施:

(一)限期纠正违约行为。

(二)按中国人民银行规定计收罚息,连续逾期还款6月(含)以上的,依法提取诉讼收回贷款;

(三)提前收回全部公积金贷款。

(四)提前处置抵押物或质押权利,以所得价款偿还公积金贷款本息。

(五)要求保证人承担保证责任,房地产开发企业提供期间担保的,扣划公积金贷款保证金归还贷款,

(六)依法采取其他手段追偿贷款本息。

第九章附则

第二十六条 本实施细则由市公积金中心负责解释。

第二十七条本实施细则于2017年6月1日起施行。

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