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安顺市住房公积金个人住房贷款管理办法实施细则
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2012年8月1日安市公积管委通字〔2012〕1号公布,2015年1月27日安市公积管委通字〔2015〕1号修订,2017年7月17日安市公积管委通字〔2017〕3号再次修订,2018年8月7日安市公积管委通字〔2018〕3号再次修订,2020年 月 日安市公积管委通字〔2020〕  号再次修订

第一章  总则

第一条为规范住房公积金个人住房贷款(以下简称“公积金贷款”)管理,防范贷款风险,确保公积金贷款资金安全,根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)及《安顺市住房公积金贷款管理办法》,制定本实施细则。

第二条  本细则适用于安顺市行政区域内公积金贷款的管理,包括贷前管理、贷款审批、发放及贷后管理等环节。本细则所指受委托贷款银行是指与安顺市住房公积金管理中心(以下简称“市公积金中心”)签订《安顺市住房公积金个人住房贷款业务委托合同》的银行。

第二章  贷款对象和条件

第三条  贷款对象。正常缴纳住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的,均可向市公积金中心申请公积金贷款。参与购买、建造、翻建、大修同一套住房的共有权人可作为共同借款人申请贷款,且夫妻双方必须作为共同借款人。

第四条  贷款条件。申请公积金贷款的借款人须同时具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件。

(二)申请贷款时,借款申请人公积金账户缴交状态正常,且连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上。

(三)有稳定的职业和经济收入,有按时偿还贷款本息的能力。借款申请人及共同申请人所有债务月偿还本息额不得超过家庭月合法收入的60%。借款申请人及共同申请人月收入以本人住房公积金缴交基数加上住房公积金月缴存额为认定标准;如共同申请人未缴交住房公积金的,需出具有效收入证明及佐证材料。

(四)信用状况良好。原则上借款申请人及共同申请人申请公积金贷款时个人住房公积金账户未冻结,且五年内无法院强制执行记录。个人信用报告中不存在下列情形之一:有到期未还的贷款;单笔贷款记录累计逾期超过12期(含)、连续逾期超过4期(含);信用卡最长透支月数4次(含)以上未还款记录。

(五)购买、建造、翻建、大修自住住房的行为发生在贷款申请前两年内。具体申请时效:购一手房的以《商品房买卖合同》签订之日起两年内;购二手房的以过户后《不动产权证书》发证之日起两年内;建造、翻建、大修自住住房的,以住房《不动产权证书》发证之日起两年内;银行个人住房贷款转公积金贷款的,在银行贷款结清三个月以内。

(六)购买、建造、翻建、大修自住住房的,应先支付规定比例的首付款。首套公积金贷款首付比例为房价的30%,二套公积金贷款首付比例为房价的50%,三套及以上停止发放公积金贷款。

公积金贷款套数认定以个人信用报告和公积金中心个人贷款记录为依据:借款申请人及共同申请人没有公积金贷款记录的,认定为首套公积金贷款;借款申请人或共同申请人有过一次公积金贷款记录且已还清的,认定为二套公积金贷款;借款申请人及共同申请人累计有两次(含)以上公积金贷款记录的,停止发放公积金贷款。

本市行政区域缴交职工在异地公积金中心申请公积金贷款,在市公积金中心出具《异地贷款职工住房公积金缴存证明》的,自《异地贷款职工住房公积金缴存证明》出具之日起,其个人住房公积金账户自动冻结,暂停住房公积金使用,待职工送回回执后解除冻结,同时将异地公积金中心成功办理的贷款作公积金贷款记录认定。

(七)借款申请人应以所购(建)住房设定抵押,因特殊情况不能办理抵押的,可以提供市公积金中心认可的第三方房屋或有价证券作抵(质)押担保。

(八)主借款申请人住房公积金未缴交在本市行政区域内的,需另提供在本市行政区域缴交住房公积金一年以上的稳定收入人员作担保。

(九)借款申请人及共同申请人(含共同购房人)申请公积金贷款的所购住房未提取过住房公积金支付首付款。

(十)借款申请人及共同申请人公积金贷款已还清或未发生。

第三章  贷前管理

 第五条 购一手房申请公积金贷款的,新建住房项目发放公积金贷款前,市公积金中心应提前对房地产开发企业和开发的住房项目进行调查准入。房地产开发企业取得新建住房项目的《商品房预(销)售许可证》后,可携带准入所需资料,到所在区域的市公积金中心下设的县区管理部(以下简称“管理部”)提出向新建项目发放公积金贷款的申请,也可在市公积金中心网上办事大厅开发商网厅线上申请预约办理,贷款项目准入所需资料:

(一)企业法人营业执照副本复印件1份;

(二)法定代表人身份证复印件1份;

(三)公司章程复印件1份 ;

(四)房地产开发企业资质等级证书复印件1份;

(五)房地产开发企业承担阶段性担保责任事项的股东会会议纪要1份;

(六)项目立项批复文件复印件1份;

(七)《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、国有土地《不动产权证书》以及《商品房预售许可证》复印件各1份

(八)《安顺市住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款楼盘项目申报表》1份;

(九)《三方预售房款监管协议书》复印件1份;

(十)房屋建筑面积分户汇总表(含电子版)1份;

(十一)工程进度图片1份。

(以上需提供材料复印件用A4纸复印,加盖房地产开发企业公章,须审核原件,同一个房地产开发企业在一年内申请多个项目,上述(一)至(四)项材料可以只报一次。)

管理部对房地产开发企业报来的资料进行审核,对贷款楼盘项目进行贷前调查,符合准入条件的,在市公积金中心《住房公积金个人住房贷款楼盘项目申报表》中签署调查意见,并在公积金业务系统录入房开企业及项目信息,提交市公积金中心审批;不符合准入条件的,向房开企业说明理由并退回申请资料。项目批准准入后,管理部与房地产开发企业签订《安顺市住房公积金管理中心贷款楼盘项目合作协议》,完善阶段性担保手续。受委托贷款银行才可受理该项目的公积金贷款资料,原则上项目主体结构封顶后才能发放贷款。

第六条  购买二手房申请公积金贷款的,借款申请人应先办妥过户手续。

第七条  购买人民法院拍卖住房申请公积金贷款的,所拍房产须满足以下条件:

(一)拍卖房产仅限住房,且该房产已办妥房屋不动产权证书。

(二)拍卖房产须纳入县级以上人民法院指定的拍卖平台或渠道进行公示。

(三)拍卖房产不存在未腾退情形。

第八条  建造、翻建、大修自住住房申请公积金贷款的,借款申请人须取得住房《不动产权证书》,并将提供的抵押物到有资质的房地产评估机构评估。

第九条  银行个人住房贷款申请转公积金贷款的,所转贷的房屋须取得住房《不动产权证书》,且借款人需自筹资金将银行贷款全部结清。

第四章  贷款额度、期限和利率

第十条  贷款额度。公积金贷款的最高额度由安顺市住房公积金管理委员会审议决定。目前我市最高贷款额度为:双方缴交住房公积金的职工购买、建造自住住房最高可贷45万元;翻建、大修自住房最高可贷20万元。单方缴交住房公积金的职工购买、建造自住住房最高可贷35万元;翻建、大修自住房最高可贷20万元。共同借款人住房公积金缴纳在本市行政区域外的,出具所在地住房公积金管理中心的缴存证明,视为双方缴纳住房公积金。

公积金贷款的具体金额应根据借款申请人所购住房的建筑面积、单位价格、抵押率以及借款申请人还款能力等因素合理确定,对公积金贷款额度的审批,应同时符合下列限额标准:

(一)首套公积金贷款

  1.购一手房,公积金贷款额度最高不超过所购住房成交价的70%且不得超过最高贷款限额。

其中:购拆迁安置房的,可以《拆迁安置协议》中明确的原房屋补偿金额作为首付款计算依据,贷款额度不超过所购住房价格的70%,不超过《拆迁安置协议》中明确的应补房款金额,且不超过最高贷款限额。

2.购二手房,公积金贷款的额度最高不超过房屋成交价或契税完税凭证、增值税普通发票计税价格二者之低值的70%且不得超过最高贷款限额。

3.建造、翻建、大修自住住房,公积金贷款的额度最高不超过工程结算费用与房屋评估价两者之低值的70%,且不得超过最高贷款限额。

4.银行个人住房贷款转公积金贷款

贷款额度最高不超过银行住房贷款剩余本金、不超过所购住房总价的70%、且不得超过最高贷款限额。

(二)二套公积金贷款

贷款额度为第四章第十条第(一)款中1-4项所述房屋总价的50%,且不超过最高贷款限额。

(三)组合贷款

借款申请人所申请的公积金贷款不足以支付购(建)住房所需资金时,可向受委托贷款银行申请组合贷款,组合贷款额度须同时符合银行相关规定。

第十一条  贷款期限。现行贷款最长期限为30年,主借款申请人申请贷款时的年龄与贷款期限之和不得超过主借款申请人法定退休年龄加5年。

第十二条  贷款利率。公积金贷款利率执行中国人民银行公布的公积金贷款利率。贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。

第五章  贷款审批、担保及发放

第十三条申请公积金贷款需提供的材料。

(一)公共材料

1.安顺市住房公积金个人住房贷款申请表》2份(可在市公积金中心门户网站下载或在受委托贷款银行承办网点领取,加盖借款申请人单位公章);

2.借款申请人及配偶的有效身份证明(居民身份证、军官证、士兵证、护照,审原件);

3.借款申请人婚姻状况证明复印件2份;

(1)已婚的提供结婚证复印件2份;

(2)未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚的需在受委托贷款银行承办网点当面签署《未婚声明及承诺》2份;

4.缴交住房公积金的借款申请人或共同申请人,月收入认定依据为职工住房公积金缴存基数加上住房公积金月缴存额;未缴交住房公积金的共同申请人,出具有效收入证明及佐证材料原件及复印件各1份;

5.借款申请人及共同申请人住房公积金未缴交在本市行政区域的,需提供《异地贷款职工住房公积金缴存证明》原件及复印件各1份,近半年住房公积金缴交流水原件及复印件各1份;

6.借款申请人夫妻双方的个人信用报告各2份(加盖受委托贷款银行审核人印章);

(注:个人信用报告有效期自打印之日起2个月内)。

7.主借款申请人或共同申请人还款卡复印件2份;

8.共同购房人及配偶(抵押人)身份证明(审原件),婚姻状况证明复印件2份;

9.市公积金中心要求追加公积金缴交人作贷款担保的还需提供以下担保人资料:

(1)保证人及配偶身份证(审原件);

(2)保证人婚姻状况证明复印件2份;

(3)保证人配偶未缴交住房公积金的,出具有效收入证明及佐证材料原件及复印件各1份;

(4)保证人及配偶个人信用报告各2份(加盖受委托贷款银行审核人印章)。

(二)不同的购建住房类型应提供的相应材料

1.购一手房

(1)商品房或经济适用房购房合同、合同备案表原件及复印件各1份;

(注:《商品房买卖合同》中标明的规划用途为住宅)。

(2)首付款有效凭据复印件2份。购买拆迁安置房的,提供与征收实施单位签订的《拆迁安置协议》原件及复印件各1份。

2.购二手房

(1)房屋买卖合同或协议原件及复印件各1份;

(2)售房人出具的售房款的收款证明复印件2份;

(3)增值税普通发票、契税完税凭证复印件各2份;

(4)过户前和过户后的房屋《不动产权证书》复印件各2份 。

3.购房改房

(1)公有住房出售合同原件及复印件各1份;

(2)补交土地收益款结算单原件及复印件各1份;

(3)房改出售公有住房审批表原件及复印件各1份。

4.建造自住房

(1)所建住房的《不动产权证书》复印件各2份;

(2)施工合同、工程预算或决算书复印件各2份;

(3)房地产评估机构对建造房屋的《评估报告》原件及复印件各1份;

5.翻建、大修自有住房

(1)有鉴定资质的中介机构出具的鉴定报告原件及复印件各1份; 

(2)住房《不动产权证书》)复印件各2份;

(3)工程预算或决算书复印件各2份;

(4)房屋《评估报告》原件及复印件各1份;

6.购法院拍卖房 

(1)人民法院执行裁定书复印件2份;

(2)过户后的《不动产权证书》复印件2份;

(3)人民法院出具的全额购房结算票据复印件2份;

(4)增值税普通发票、契税完税凭证复印件各2份。

以上购、建、大修住房如以第三方房屋作抵押的,还需提供第三方住房《不动产权证书》复印件2份,房屋《评估报告》原件及复印件各1份,以及第三方房屋所有权人及共有权人身份证、婚姻状况证明材料复印件各1份。

7.银行个人住房贷款转公积金贷款

(1)原住房贷款借款合同原件及复印件各1份;

(2)住房《不动产权证书》复印件2份;

(3)末次归还银行贷款凭证及银行贷款结清证明原件及复印件各1份。

(三)要求借款人提供的其他证明材料。

以上需提供资料复印件用A4纸复印, 均须审核原件。

第十四条  贷款审批。市公积金中心对借款人贷款申请实行三级审批制度。受委托贷款银行受理资料,对借款人购房行为的真实性、偿贷能力、信誉状况、购房首付款、房屋交易价格的合理性等内容进行调查,并与借款申请人及共同申请人进行面谈,符合贷款条件的,当面签署面谈笔录及相关担保承诺书,完成初审并录入公积金业务系统,连同纸质资料提交管理部复审、公积金中心审批。贷款受理至审批在10个工作日内完成。审批通过的,管理部打印《安顺市住房公积金个人住房贷款审批表》2份,委托受委托贷款银行办理贷款手续;审批未通过的,通知借款申请人并说明原因。如审批通过后因其他原因未能及时发放贷款超过一年时效的,应重新审批。

第十五条  签订借款合同。贷款审批通过后,受委托贷款银行根据管理部打印的《安顺市住房公积金个人住房贷款审批表》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容,与借款人签订《安顺市住房公积金管理中心个人住房贷款借款合同》(以下简称《借款合同》),办理贷款手续。《借款合同》文本格式使用市公积金中心统一制作的合同文本。

第十六条  贷款担保。公积金贷款可以采取抵押、质押、抵押加保证等担保方式。市公积金中心应根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。

(一)公积金贷款以所购(建)住房或第三方住房作抵押的。应以该住房价值全额作贷款抵押,抵押物的剩余土地使用年限应高于贷款期限3年(含)以上,二手房贷款抵押物房龄不超过30年(含)。

1.以现房做抵押担保的,抵押房屋需在不动产登记部门办理抵押登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受委托贷款银行保管。

2.以期房做抵押担保的,需在不动产登记部门办理抵押预告登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受委托贷款银行保管。同时,由房地产开发企业或建房单位提供阶段性连带责任担保。

3.以自建房做抵押担保的,需在不动产登记部门办理抵押登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件受委托贷款银行保管。

4.购买商品房、经济适用房、拆迁安置房、自建房因特殊原因不能及时办理抵押的,可以用第三方住房不动产权作抵押,抵押率不得高于房屋评估价值的70%。第三方住房需到不动产登记部门办理抵押登记手续,取得《不动产登记证明》后,原件由受委托贷款银行保管。

(二)以质押方式担保的,出质人和质权人需签订质押合同,办妥有价证券冻结手续。质押担保的银行定期存单仅限定于此项贷款受委托贷款银行签发的银行存款单。凭证式国债仅限定于此项贷款受委托贷款银行代理发行并兑付的国家债券。有价证券金额不得低于借款金额本息,贷款本息结清后,受委托贷款银行解冻质押的有价证券退还借款人。

(三)市公积金中心要求追加公积金缴交人作保证担保的,借款人应选择具有代为清偿债务能力的法人、自然人作为偿还贷款的连带责任保证人。公积金贷款的保证责任范围包括公积金贷款本金、利息、违约金和实现债权的费用。保证人承担公积金贷款的保证期间从借款人贷款发放之日起至公积金贷款债务全部清偿时止。

第十七条  贷款发放。贷款抵(质)押手续完善后,受委托贷款银行承办网点在业务系统中录入押抵权证信息,将住房《不动产登记证明》原件、抵押物收妥凭据扫描提交管理部审核。符合放款条件的,市公积金中心通过受委托贷款银行在1个工作日内将公积金贷款发放到位。

第六章  贷后管理

第十八条  贷款回收。

(一)公积金中心按月回收。受委托贷款银行在贷款发放时向借款人打印《还款计划表》,公积金中心按《借款合同》约定的还款方式,按月从借款人约定的还款账户回收贷款本息。

(二)提前还贷。借款人在《借款合同》约定的到期日前可以向市公积金中心申请提前部分或全部结清贷款。借款人提前还贷的,需在贷款发放满一年后,每年可申请办理一次,提前还款金额应在一万元以上。在公积金中心或受委托贷款银行柜面办理的,提供申请人身份证原件,在市公积金中心公布的线上渠道办理的,需进行申请人身份识别验证。

(三)委托提取公积金还贷。借款人与市公积金中心签订《安顺市住房公积金个人住房贷款委托提取公积金还贷协议》,委托提取公积金账户余额归还公积金贷款,可选择委托逐月对冲提取或委托按年提取方式,借款人或共同借款人可在管理部柜面提供申请人身份证原件办理,也可通过市公积金中心微信公众号验证身份办理。

第十九条  逾期贷款的催收。

管理部要明确责任人每月负责对贷款逾期情况进行监控、监督并配合受委托贷款银行做好逾期贷款催收工作。借款人逾期1个月的,市公积金中心短信催收;连续逾期2个月的,受委托贷款银行电话催收;连续逾期3个月以上或累计逾期6个月(含6个月)的,受委托贷款银行向借款人发出《逾期贷款通知书》实地催收;逾期6个月以上的,公积金中心配合受委托贷款银行采取实地、发律师函等方式催收,并视情况通知受委托贷款银行向法院提起诉讼追回贷款。

第二十条  《借款合同》的变更和终止。

(一)公积金贷款期内,借款人或共同借款人可到市公积金中心或受委托贷款银行柜面申请,也可在公积金中心网上办事大厅申请办理以下贷款变更业务:

1.变更银行还款账户。变更的还款账户仅限于借款人或共同借款人银行借记卡或活期存折,且符合公积金中心扣划要求,提供申请人身份证、银行卡(活期存折)原件。

2.变更还款方式。一笔贷款可申请变更一次还款方式,变更还款方式后,贷款月还款额不得超过家庭月合法收入的60%,且申请时无逾期拖欠记录,提供申请人身份证原件,经公积金中心审核同意后,借款人按新的还款方式、月还款额归还贷款。

3.缩短贷款期限。每年可申请办理一次贷款缩短期限业务,申请缩短贷款期限后月还额不得超过家庭月合法收入的60%,提供申请人身份证原件以及家庭新增合法收入佐证材料,经公积金中心审核同意后,借款人按新的月还款额归还贷款。在公积金中心网厅上自助办理的,申请缩短期限后,贷款月还款额不得超过借款人及时共同借款人住房公积金月缴存额合计,且申请时无逾期拖欠记录。

(二)担保变更。公积金贷款期内,因抵押物拆迁、减值等原因;因保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应向管理部申请办理贷款担保变更业务。

1.抵押物变更。借款人向公积金中心申请变更或追加抵押物的,新抵押物需进行评估,贷款余额与新抵押物价值之比不得大于70%,且新抵押物的剩余使用年限应长于贷款期限。提供借款人及共同借款人身份证、新抵押物原件、评估报告原件。若提供第三方房屋抵押的,还需提供房屋产权人身份证、婚姻状况证明原件,以及有权处分人同意抵押的担保承诺书。经公积金中心审核同意的,需重新完善抵押登记以及抵押和抵押权人变更手续。

2.保证人变更。新的保证人应符合公积金中心要求的保证人资格,并具备足够的保证能力。提供新保证人身份证、结婚证、夫妻双方信用报告;如保证人配偶未缴交公积金的,还应提供工资收入证明或合法收入佐证材料。经公积金中心审核同意的,公积金中心应与原合同当事人签署关于担保变更的书面协议。

(三)借款人在合同履行期间死亡、宣告死亡或丧失民事行为能力,除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的《借款合同》,并代借款人履行债务外,市公积金中心及受委托贷款银行在该债权未获清偿前,有权将该抵(质)押物变现以清偿借款人的债务。

(四)借款人按合同规定偿还全部贷款本息后,受委托贷款银行应将抵(质)押物退还借款人,公积金中心出具贷款结清手续,受委托贷款银行协助借款人持抵押权属证明书到不动产登记部门办理抵押注销手续,或银行办理质押物解冻手续,《借款合同》终止。

第二十一条  管理部应指定责任人负责贷后管理工作,密切关注期房项目进展情况,待项目房产具备办理住房《不动产权证书》条件时,受委托贷款银行应配合房开企业办妥住房《不动产权证书》并落实正式抵押登记,取得抵押权《不动产登记证明》,受委托贷款银行将押抵登记信息录入公积金中心业务系统,并完成抵押证明材料的归档,同时解除该抵押贷款房开企业阶段性连带责任担保。

第七章  贷款档案的管理

第二十二条  管理部按年度整理新建住房项目准入资料,一个年度内一个房开企业一个档案,登记备查目录。

第二十三条  公积金贷款发放到位后,受委托贷款银行应将《借款合同》原件、《不动产登记证明》或质押凭证、借款借据等资料装订成册后送交管理部,公积金贷款的纸质档案由管理部和受委托贷款银行各保存一套。管理部及受委托贷款银行应将贷款档案按照档案管理的有关规定一户一档登记编号,及时归档,妥善保管。

第二十四条  贷款实体档案应保管至贷款还清后至少5年,经鉴定无未了事项后可销毁,贷款实体档案销毁应按国家相关规定审批、监销;贷款电子数据档案应永久存储。

第八章  法律责任及处置

第二十五条  公积金贷款偿还期间,借款人出现下列情形之一的,依法追究其法律责任:

(一)借款人挪用贷款、改变贷款用途。

(二)借款人未按合同约定偿还贷款。

(三)借款人提供证明、文件等资料有虚假、非法的情况。

(四)借款人拒绝市公积金中心、受委托贷款银行对贷款使用检查、监督。

(五)担保人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少,借款人未按市公积金中心的要求提供新的担保。

(六)受委托贷款银行及房地产开发企业提供虚假资料,骗取公积金贷款的,市公积金中心将中止合作关系,并依法追究法律责任。

(七)违反本办法或合同约定的其他行为。

第二十六条  追究借款人的法律责任,公积金中心及受委托贷款银行可依法采取下列处置措施:

(一)限期纠正违约行为。

(二)按中国人民银行规定计收罚息。

(三)连续逾期3期以上的,市公积金中心将按借款人签署的《借款人及配偶(共同购房人)承诺书》的约定,直接划扣借款人及共同借款人公积金账户余额冲还逾期贷款本息;连续逾期还款6月(含)以上的,市公积金中心配合委托贷款银行依法提起诉讼收回贷款。

(四)提前收回全部公积金贷款。

(五)提前处置抵押物或质押权利,以所得价款偿还公积金贷款本息。

(六)要求保证人承担保证责任,借款人连续逾期3期以上,属于房开企业期间担保的贷款,市公积金中心将扣划房开企业银行存款账户资金归还贷款。

(七)依法采取其他手段追偿贷款本息。

第九章  附则

第二十七条  本实施细则由市公积金中心负责解释。

    第二十八条  本实施细则于2020年7月1日起施行。


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